2014年，对于房地产行业来说无疑是充满调整与创新的一年。这一年，“限购令”解除了、“限贷令”松绑了、“公积金”放宽了、央行降息了、楼盘降价了、房企纷纷“触网”了……但市场的下行趋势并未因此扭转。面对新常态下的种种变化，从“黄金时代”一路走来的房地产从业者们应该如何“笑对这一切”？

时值岁末，业内知名开发商与专家齐聚全联房地产商会2014年会，谈论着这些年那些事儿，但绕不过去的话题始终只有一个：接下来，房地产行业究竟应该怎么走？

看形势：行业下滑趋势短期难以扭转

从年初个别城市羞答答的试探性松绑“限购令”到年底多重利好政策叠加，楼市的整体预期却难言乐观。刚刚退休的全联房地产商会执行会长任志强，便首次在会上抛出“看衰”楼市的论调。“没有看到任何理由能阻止下滑。”任志强得出该结论的依据是从国家统计局刚公布的11月房地产运行数据看，国房景气指数已经超过历史最低点，而且还在继续下滑；房地产开发投资增速已经连续三个月低于10%；土地购置面积不足以支撑明年的销售，新开工量也再次下降。

多项数据下滑的背后，是开发商高企的库存和资金压力。他表示，目前开发商的待售面积大概已经达到6亿平方米的史上最高点，而开发资金来源却已经降到历史最低点，这意味着房企没有更多余力用于投资和生产了。“到目前为止，维持10%左右的投资增速已经是竭尽全力了。到年底和明年年初会是一个持续下滑的趋势，并且不会发生改变。”

恒大地产总裁夏海钧则表达了和而不同的观点。他赞同房地产业已经从高峰逐渐进入下行通道的大趋势，认为明年房价将维持在一个平稳的状态，但是销量会有上升，房企去库存、增加销量会成为明年的一个主旋律。同时，行业集中度会进一步提高，很多中小企业会面临更加困难的境地，对大企业而言则是一个并购的机遇。另外，明年房地产企业在金融创新方面会走得更快更远，房地产企业可能会更加多元化。“由于现在整体经济处于下行通道，所以国家无论怎么调整银根都会放松，房地产作为目前城镇化发展的重要力量，肯定会有一个比较好的生产空间，所以我们对于房地产未来的发展还是充满信心的。”夏海钧如此判断。

谈资金：金融创新还需政府加大力度

不论行情如何，对于企业来说，抓好“钱袋子”始终是决定企业生死存亡的“头等大事”。在资金链日益趋紧的背景下，不少房企开始涉足基金业务，通过设立私募基金，募集社会资本服务于自身的房地产开发。而近期REITs重新展开试点的消息也让在座的房企代表们兴奋不已。“REITs在中国是必走之路，但目前产业配套政策没有跟上来。在国外REITs挣的钱不需要交税，但我国并没有相应的税收减免政策。”夏海钧表示，REITs虽然近期讨论很热，但是离落地还存在现实障碍。

在北京大学国家发展研究院副院长黄益平看来，从房地产长期发展需要来看，金融体系的改革和创新必不可少。“利率市场化进程已经势不可挡，随着资本市场的多层次展开，银行在总融资当中的比重必然要发生改变。这也意味着房地产融资的渠道要发生改变，所以不管你是主动还是被动，改变是一定会发生的。”

他认为，当前企业自发进行市场化融资存在两个风险。一是很多交易没有得到有效监管，存在失控风险；二是不少带有国家政府背景的机构进入市场融资抬高了预期，容易扰乱金融秩序，同时也抢夺了一部分企业融资的空间，需要更好地进行软预算约束。

谋发展：互联网思维下用户体验是关键

如果要说今年业内最热门的高频词，那么非“新常态”和“互联网思维”莫属了。“什么是新常态，根据中央经济工作会议上所说，一是经济下行压力加大，二是企业经营困难增加，三是结构调整的阵痛凸显，四是个别领域的风险显现出来。这是中国大环境的新常态。而对于房地产业来说，我认为是从前些年野蛮生长转向正常的发展状态。新常态对于行业来说就是正常状态。”越秀集团董事长张招兴的一席话，引起与会嘉宾的广泛共鸣。

在新常态来临之际，习惯了“挣大钱做大买卖”的房企也不得不开始放下身段，向如日中天的互联网行业学习客户服务，用更加谦卑和踏实的态度做好用户服务挣“小钱”。“客户的概念将更多地被用户所替代，用户需求被提到前所未有的位置。现在我们已经进入一个客户愈发珍贵的时代，参与感和平等的尊重思维对于未来的产品设计和开发非常重要，只有用户认可并追随的产品，未来才有更大的发展空间。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为。

作为业内的领军企业，万科对于如何“借力”互联网表现得相当理性。“互联网取代不了实体的房子，但是互联网会影响到客户的体验以及我们未来商家和客户之间的关系。”北京万科总经理毛大庆以万科与淘宝、百度的合作为例，最终目的无非是借助互联网平台获得更多的渠道资源，从而更好地分析和锁定用户需求，为用户提供更广泛更多元的后续服务体验。“当新时代大幕拉开，互联网介入到方方面面的时候，不是告别传统的领域，告别熟悉的领域去做互联网，而是要理解新规则、寻找新伙伴、运用新工具，将传统业务做得更好。”毛大庆的话或许为接下来行业何去何从做了最好的注脚。

 ■本报记者 时宜 北京报道 
 

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