2015年1月20日，全国棚户区改造经验交流会在包头召开。记者从会上获悉，截至2014年底，全国累计棚户区改造约2100万户，包括城市棚户区1470万户，林业棚户区159万户，垦区棚户区184万户，国有工矿棚户区281万户。据悉，今年全国棚改任务是580万套。

在全国棚户区改造经验交流会上，辽宁、山东、湖南、陕西、成都、包头和国家开发银行7个省、市和单位介绍了棚改的典型经验，从这些经验中可以了解到全国棚改是如何推进的。

“先安置后搬迁”让利于民

内蒙古自治区包头市的北梁有全国最大的城市集中连片棚户区，过去两年累计拆迁房屋5.36万户，相当于一年拆掉一个中等县城。如此大规模的拆迁，居民与棚改工作组间却从没发生过冲突，“先安置，后拆迁”是公认的法宝。

包头市市长包钢介绍说，通过积极探索，包头市决定把以往“政府引导、市场运作”的模式改为“政府主导、市场参与”，较好地解决了棚改利润空间小、企业积极性不高和居民群众对企业实施棚改信任度不高、配合不够的问题。把以往“先拆迁后安置”改为“先安置后拆迁，异地搬迁为主，局部原地改造为辅，统筹兼顾就业，建设与回购并重”，有效地解决了征拆居民因无处安置、就业困难所导致的抵触情绪问题。特别是坚持搬迁安置政策、顶层设计一切以老百姓的意愿为出发点，赢得了群众的真心支持和拥护。

包头市棚改安置区生活方便，基本选择在离中心城区近、地段好的位置，周边配套中小学、三甲医院、家具城、建材城和蔬菜批发等成熟市场，方便群众生活。除了保障房进行装修确保居民拎包入住，居民在周转过渡期既可以选择入住政府提供的过渡房源，也可以按每月600元的标准领取过渡租房补贴，同时还享受搬家、冬季取暖、冬菜存储等一系列补贴。为了解除居民后顾之忧，包头当地政府还累计发放自主创业小额担保贷款1777万元，开发物业、保洁、绿化等公益性岗位1510个，确保一户棚改家庭至少1人就业，让搬迁后的居民有后续发展的基本保障。

湖南省在实施棚改过程中，提出“政府让利、企业微利、群众得利”的思路，切实减免和返还相关税费，各市州根据财力状况制定相应的保底和奖励政策。从实际效果看，通过补偿奖励，群众在棚改过程中获得最大的实惠，使低收入家庭大都能买得起新房，还有适当结余用于装修。以长沙市为例，该市主城区新建纯商品住宅均价6718元/平方米，通过奖励补助等方式，主城区棚户区房屋每平方米补偿价格达到9000元左右，改造对象持货币自主置业选择空间大，货币化安置政策得到高度认同和支持。

山东省实行以“房”补“费”，按比例配套建设的公共服务和营业用房，产权归全体业主所有，所得收益专项用于补助小区低收入群体的物业管理和其他费用。实行以“业”保“住”，新建安置房小区商业、家政、安保、环卫等岗位，优先安排低收入棚改居民就业。

规划先行创新方式方法

山东省根据城市总体规划、有关专项规划和控制性详细规划，组织编制棚改片区修建详细规划。对集中成片棚户区和城中村，就近就地进行片区开发，综合改造；对零星分散棚户区，采用就近整合或项目捆绑等方式，以大带小，“肥瘦搭配”。

各地在筹集房源方面也各有高招。青岛通过“转、建、购”等渠道筹措安置房源。“转”就是将旧城区、城中村改造剩余存量房转为安置房。“建”就是统筹整合土地资源，合理选址，集中建设安置房。“购”就是集中采购区位优越、价格适宜、配套完善的存量房源用于异地安置。潍坊通过货币化安置方式，打通商品房和保障房的通道，以低于周边房地产市场的价格，为18个棚改项目、3570户居民购买了安置房，实现了妥善合理安置。

湖南省明确规定，各地政府和企事业单位及经济园区可购置适当面积的普通商品房用于公租房和棚户区改造安置房，纳入2015年全省保障性安居工程计划，享受国家、省保障性安居工程有关资金补助及配套建房源税费减免政策。鼓励被征收对象选择货币补偿，政府支持被征收对象到市场上购房。

湖南省各市州对回购商品房用于公租房和棚户区改造安置房的政策措施反响积极，长沙市积极与开发商洽谈团购商品房用于棚改安置房，与开发商签订优惠协议6191套，已签订正式购房合同3352套；实施棚户区改造安置补贴，鼓励居民自住购房，对棚户区改造中选择货币补偿且他处无房同时未申请住房保障的被征收对象，补贴每户15万元。湘潭市举办面向被征收群众的“房源展示会”，组织19家房地产企业，1.36万套质优价廉房源向征拆户集中推荐。益阳市对中心城区政府回购商品房用于保障房和棚改安置房的，市财政按每套1.5万元的标准进行补助。

陕西省用系统化思维和“大平衡”理念推进棚改工作，严格遵守城市规划，严控容积率、楼间距、楼层户数指标，对违反规划的项目，严肃查处。不得以资金平衡为由突破城市规划要求，通过严格把控规划，把棚户区安置小区建设成为符合城市规划要求、设施配套齐全、绿地景观充裕的宜居小区。

积极推进棚改货币化安置

在棚改进程中，棚改居民希望得到实物房，而按现在补偿标准得到的钱，买不到同等的商品房，政府马上又拿不出那么多的现款补偿，这使得传统货币化的运行举步维艰。辽宁省住房和城乡建设厅厅长商向东介绍了“创新型货币化”的经验和做法，为传统棚改安置货币化“拿钱走人”所陷入的困境寻找出路。

辽宁的创新型货币化安置方式在货币补偿、房源筹集、购买方式、政策支持等棚改回迁安置的全过程中都有所创新。政府与棚改居民签订补偿协议，通过市场筹集安置房源、政府组织团购、开发企业让利等环节，最终让棚改居民能自主购买到满意的安置房。

辽宁省在确定补偿标准时，相关部门既考虑到拆迁区域的商品房价格，也考虑到棚改政策因素。对于“拆一还一”后，靠户型合理增加的面积给予补偿。沈阳市规定，动迁小于50平方米的住宅，给予增加面积的资金补偿。政府的补偿款也可以用补偿协议的方式体现。铁岭市发放了“钱票”，这个“钱票”具有一定的期限，只能在购买政府团购房时使用，并享受优惠价格。

该省通过市场筹集安置房源，房源可以是中小户型的待售房，也可以是二手房，还可以是配建房。另外，也要支持开发企业建设满足需要的商品房，政府限定其价格、定向包销。由政府出面组织团购，根据棚改居民意愿，选择合适的房源，政府与多家企业洽谈，团购多地点、多类型房源，棚改居民自主选房，与企业签订购房协议。政府组织团购，量大而且包销，能够最大限度地压低房价，让棚改居民得到实惠。大连、鞍山、营口等市，团购房价格优惠10%到30%。开发企业凭协议与政府结算，既尽到了社会责任，也有利可图。有政府的信誉担保，棚改居民可以放心地在政府团购的房源中自主选房，拿协议购买。自主购房不仅解决了过去回迁安置房不好分配的问题，而且使安置房进入到了房屋交易流程，增加了税收。

过去一年，积极组织棚户区居民自主购买商品房或由政府购买商品房进行安置，已经成为不少省市的积极探索。陕西的货币安置补偿户，已从最初的比例不足3%提高到目前的34.9%；四川省成都中心城区棚改居民选择货币化安置比例，已从2012年的53%提高到去年的70%以上。

针对货币化安置可以提高工作效率、节省过渡费用、更能激发住房市场活力的特点，2015年，湖南省计划改造各类棚户区31.75万套，货币安置占计划任务的21.5%。结合各州经济发展不平衡的特点，货币化安置的重点放在长株潭和洞庭湖地区。如，长沙突出省会城市导向，货币化安置占比56.98%；湘潭、益阳城区历史悠久，棚改对象自主选择积极性高，城市棚改货币安置率高达80%和63.81%；岳阳是老工业城市，近年来新区发展快，棚改力度大，货币安置率为59.2%。

钱从哪儿来

2011年以来，投入棚改的资金逐年增加。截至去年底，国家发改委、财政部共安排中央补助资金7092亿元，国家发改委累计批复企业发债7000多亿元，银行业加大信贷投放累计1.6万亿元，使棚改项目得以顺利实施。目前，棚改资金中约有一半来自于国家开发银行贷款。在全国棚户区改造经验交流会上，国开行对外披露了住宅金融事业部成立后对棚改的资金支持力度。

据国开行副行长张旭光介绍，去年8月，国开行住宅金融事业部组建完毕，目前约有50人专门从事棚改事业，已在全国37个省及计划单列市完成了35个地方贷款平台的搭建。2014年，国开行完成棚改贷款发放4086亿元，是2013年的4倍。这意味着过去一年的棚改贷款规模就超过了国开行过去几年累计发放棚改贷款的总规模。

张旭光说，国开行为棚改先后引进社会资本1987亿元，并3次降低贷款利率。目前，国开行棚改贷款优惠利率仅为4.99%，比基准利率下浮近20%，还针对棚改项目取消了所有服务性收费。国开行从利率、期限等方面向棚改倾斜，降低棚改资金成本，不仅将货币安置比例调整到了40%，还将还款期限延长到25年，为棚改提供了长期稳定的金融支持。

张旭光表示，今年国开行安排的棚改专项贷款规模不会低于2014年，并将进一步完善货币安置和购买存量商品房的制度要求。如果算上今年的棚改贷款，棚改存量债务规模将达到上万亿元，贷后管理工作压力非常大。这有赖于国开行与各级政府联合监督，有效管控风险。开行将配合地方政府做好地方债务甄别工作，防止棚改这个最大民生工程的信贷风险、政策风险与声誉风险，真正让棚改成为阳光工程、放心工程。

包头市通过与上级部门抓政策对接，争取到财政性资金38.3亿元，协调争取到国开行171亿元综合打包贷款支持和农发行信贷政策支持，已累计筹集到各类资金173.4亿元，资金到位率74.1%。通过成立资金调度组、手续办理组及监督检查组，对北梁棚改每一笔资金使用进行全程监管和监督审计，确保提高资金使用效率。目前，北梁棚改已累计支出各类资金140.9亿元，资金使用率为81.3%，在全国棚户区改造中位居前列。

2014年，山东省多渠道筹集资金，争取中央财政补助资金58.56亿元，落实省财政补助资金5亿元，同比分别提高135%、67%。各级政府按规定渠道安排配套资金，市、县两级财政筹集72亿元，同比提高80%。截至2014年底，全省保障性安居工程贷款余额460亿元。2014年5月，山东注资100亿元成立省级融资平台，承接国开行贷款，预授信500亿元，目前已发放贷款240多亿元。

同时，山东积极吸引社会投资，鼓励各级政府利用银行间市场债务融资工具筹集资金，临沂发行棚改私募债50亿元，是目前国内规模最大的地市级私募债；济南发行两期私募债，融资27亿元。

陕西省采取“政府信用 企业信用”手拉手的方式搭建市场化投融资平台，采取“统贷统还”模式申请国开行棚户区改造专项贷款。由省政府与保障房公司签订《委托代建协议》，提供政府增信，设计了“软”、“硬”贷款搭配方案，配套了“债贷组合”、“投贷结合”的金融创新模式。

该省建立联席会议制度，由省住建厅牵头，省财政、发改委、国开行等6个部门组成了棚户区改造国开行贷款联席会议，共同对市县项目进行审核。根据审核结果，报省政府审定后，向市县下达贷款额度计划。
 

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